神奈川県央最大級の再開発として注目される「ViNA GARDENS（ビナガーデンズ）」。
単なる駅前再開発ではなく、「駅と駅の間」を都市として再構築するという全国的にも珍しい開発です。
そしてここに新たにリーフィアタワー海老名クロノスコートが加わります。
この記事では、建築学科・宅建士の視点から、この開発がなぜ成功したのか、どこに課題があるのかまで詳しく解説します。
ViNA GARDENSの概要
ViNA GARDENSは、小田急電鉄が進める約3.5haに及ぶ駅間複合開発です。
場所は
- 小田急海老名駅
- JR海老名駅
この2駅の間に広がっています。
開発コンセプトは
「憩う・くらす・育む」
住宅・商業・医療・オフィス・教育・ホテル・温浴施設までを一体的に整備することで、「駅前」ではなく一つの街を形成することを目指しています。全9区画で構成され、2015年に計画が公表され、2028年の最終完成が予定されています。
元々何があったのか
ViNA GARDENSの土地は、以前から都市の中心にありながら十分活用されていませんでした。
主な土地利用は
- 駐車場
- 小田急関連施設
- 空き地
- 鉄道施設周辺用地
でした。
つまり、
「駅前なのに都市として機能していない場所」
だったのです。
宅建士の視点では、駅徒歩数分という極めて高い土地ポテンシャルを持ちながら低利用状態が続いていた典型例といえます。
一般に駅前では容積率の高い用途地域が指定されていることが多く、このような土地は高度利用によって土地の価値を大きく引き上げられます。
開発の歴史・流れ
① 海老名駅の課題
海老名駅は
- 小田急線
- 相鉄線
- JR相模線
が集まる県央最大級のターミナルです。
しかし、
- 東口（ビナウォーク）
- 西口（ららぽーと海老名）
- 南側文化施設
がそれぞれ独立して存在しており、駅周辺全体としては分断されていました。
② 2015年 開発計画公表
小田急電鉄は
「駅と駅を一つの街としてつなぐ」
という考え方でViNA GARDENSを発表しました。
③ 各施設が順次完成
整備された主な施設
- ViNA GARDENS TERRACE
- ViNA GARDENS PERCH
- ViNA GARDENS OFFICE
- リーフィアタワー海老名クロノスコート
- リーフィアタワー海老名ブリスコート
さらに2027〜2028年には
- ファミリー棟
- ホテル温浴棟
が完成予定となっています。
ViNA GARDENSに何があるのか
商業施設
- 飲食店
- カフェ
- スーパー
- コンビニ
日常利用に重点を置いた構成です。
医療・健康
ViNA GARDENS OFFICEには
- クリニック
- 健診施設
- フィットネス
などが入り、「ウェルネス」をテーマにした複合施設となっています。
住宅
リーフィアタワー海老名シリーズは
駅徒歩圏の大規模タワーマンションとして整備されています。
宅建士の視点では
駅直結に近い利便性
×
生活施設
×
医療施設
が集約されたことで資産価値を維持しやすい条件が揃っています。
オフィス
オフィス誘致により
昼間人口を増加させ、
飲食店などの売上を支える構造になっています。
今後完成する施設
2027〜2028年には
- 保育園
- 学童
- 教育施設
- ペット関連施設
- 約120室のホテル
- 天然温泉
- サウナ
が加わる予定です。
ViNA GARDENSの特徴
① 駅間開発
最大の特徴は
「駅前開発」ではなく「駅間開発」
であることです。
通常は駅前広場を整備しますが、
ViNA GARDENSでは
駅から駅への歩行そのものが街を形成しています。
これは都市計画上非常に珍しい事例です。
② 歩行者中心
建築計画では
歩車分離が徹底されています。
歩行空間が広く
建物同士が連続しているため、
徒歩で街を回遊しやすくなっています。
③ 用途混在
建築の視点では
住宅だけ、商業だけではなく
- 住宅
- 商業
- 医療
- オフィス
- 教育
を組み合わせています。
これにより
昼夜で人の流れが途切れません。
これは都市の活力維持に非常に重要です。
④ 建物より街区設計を重視
ViNA GARDENSは
建物単体ではなく
街区全体を設計しています。
広場、歩道、公開空地、緑地を連続させ、
一体感のある都市景観を形成しています。
ViNA GARDENSの現状とこれから
現状
現在は住宅・商業・オフィスが完成し、
駅西口の人流は大きく増加しました。
今後はホテル・温浴施設・教育施設が加わり、開発は最終段階を迎えます。
課題① 商業の独自性
ViNA GARDENSは
生活利便施設が中心です。
そのため、遠方から来街する目的性は
ららぽーと海老名ほど強くありません。
これは日常利用を重視した計画のためですが、
都市全体の集客という面では弱点ともいえます。
課題② 夜間のにぎわい
オフィス主体のため
夜は人通りが減る区画があります。
ホテルや温浴施設が完成すれば、
夜間人口の増加によって改善する可能性があります。
課題③ 鉄道依存
宅建士の視点では、
ViNA GARDENSの価値は海老名駅の交通利便性に大きく依存しています。
駅利用者数が減少した場合、
駅間商業の影響を受けやすい構造でもあります。
一方で、海老名市は人口増加が続いており、このリスクは現時点では比較的小さいと考えられます。
類似施設との比較
| 開発 | 特徴 | ViNA GARDENSとの違い |
|---|---|---|
| グランベリーパーク | 商業中心 | ViNA GARDENSは住宅・医療・オフィスまで含む複合都市 |
| 柏の葉スマートシティ | スマートシティ | 柏の葉は研究開発型、ViNA GARDENSは生活密着型 |
| 武蔵小杉駅周辺再開発 | 超高層住宅中心 | ViNA GARDENSは低中層施設も組み合わせた街区形成 |
| グランフロント大阪 | 大都市駅前複合開発 | ViNA GARDENSは郊外型駅間開発という点が特徴 |
建築的には、
「建物を造る」のではなく「歩いて暮らせる街を造る」
という思想が最も近いのは柏の葉スマートシティですが、ViNA GARDENSは研究都市ではなく日常生活を支える都市拠点として設計されている点が異なります。
まとめ
ViNA GARDENSは、駅前再開発ではなく「駅間再開発」という新しい都市開発モデルです。
建築の視点では、建築物単体よりも歩行空間や街区構成を重視した設計が特徴であり、住宅・商業・医療・オフィス・教育を組み合わせることで、一日を通して人の流れを生み出す都市構造を実現しています。
宅建士の視点では、高い交通利便性と用途の多様性が資産価値を支える要因となる一方、商業施設の目的性や夜間のにぎわいには改善の余地があります。今後、ホテル温浴棟やファミリー棟が完成すれば、滞在型・交流型の機能が強化され、海老名駅周辺は神奈川県央を代表する複合都市へとさらに発展していく可能性があります。
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