品川駅港南側に誕生する リビオタワー品川。
一見すると「またタワーマンションか」と思うかもしれません。
しかしこの物件は、
- 再開発成熟エリアでの新規供給
- リニア中央新幹線を控える品川
- 港南タワマン市場の再編期
というタイミングで登場する点が重要です。
本記事では、建築・不動産の両面から整理しました。
1. そもそも“港南”はどんな場所か？
品川駅には「高輪側」と「港南側」があります。
港南側は2000年代以降、
- 大企業オフィス
- 高層タワーマンション
- 再開発街区
が集中的に整備されたエリアです。
さらに将来、
- リニア中央新幹線始発駅
- 高輪ゲートウェイ再開発完成
- 国際ビジネス拠点化
という大きな都市機能強化が予定されています。
つまり港南は「すでに完成した街」ではなく、
まだ成長余地を持つ交通拠点なのです。
2. 建築の視点：なぜ“無難なデザイン”なのか？
■ 超高層住宅の基本構造
タワーマンションは、
- 強い風に耐える構造
- 地震に対応する制振・免震技術
- 長期修繕計画を前提とした外装
が前提になります。
リビオタワー品川も、
奇抜な造形よりも「耐久性・合理性」を優先しているようです。
構造も梁のスパンが長く、内装の自由度が高い鉄骨造ではなく、長持ちしやすい鉄筋コンクリート造となっておりその堅実さが表れています。
なぜ派手にしない？
理由は明確です。
- 長期資産として売る必要がある
- 将来の修繕費を抑える必要がある
- 多くの購入層に受け入れられる必要がある
つまり、
“10年後も古く見えないデザイン”
が優先されている。
3. 低層部設計の意味
近年の再開発では、
- 公開空地（誰でも使える広場）
- 歩行者ネットワーク
- 商業機能の配置
が重視されています。
これは都市計画制度による誘導でもあります。
単体のマンションではなく、
街区として価値を上げる設計が基本思想です。
リビオタワー品川も、一階は特に水や緑を多く配置し、街区を自然豊かに見せる工夫をしています。
4. 不動産視点：価格を左右する3つの要素
① 駅力
品川は新幹線停車駅であり、
将来リニア始発駅となる可能性が高い。
これは“日本の玄関口”級のポテンシャルです。
駅力が高い物件は、
- 売却しやすい
- 賃貸需要が落ちにくい
- 海外需要を取り込みやすい
という特徴を持っています。
② 供給バランス
港南には既存タワーが多数存在します。
つまり、
「過去物件との比較」で価格が決まる市場
新築プレミアムがどこまで許容されるかが焦点になります。
③ 将来再開発の波及
高輪ゲートウェイ再開発やリニア関連整備が進めば、
- オフィス床増加
- ビジネス人口増加
- 居住需要増
が期待されます。
再開発は“街全体の価格底上げ装置”でもあるのです。
5. リスクは何か？
■ オフィス依存型エリア
港南は住宅地というよりビジネス街。
企業動向が住宅価格に影響しやすいです。
■ タワマン供給集中
売却タイミングが重なると価格競争が起きる可能性があります。
6. 結論
リビオタワー品川は、
- 建築的には合理型・耐久重視
- 不動産的には駅力依存型資産
- 再開発成長期待を織り込む物件
派手さよりも、
「将来売りやすいかどうか」
を重視した設計思想が見えます。
短期転売向きというより、
中長期保有で再開発効果を待つタイプのタワー
という評価が妥当です。
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参考文献・参照資料
（リビオタワー品川／品川駅周辺再開発・不動産分析関連）
公式資料
- 日鉄興和不動産
「リビオタワー品川」公式物件資料・プレスリリース - JR東日本
品川駅・高輪ゲートウェイ駅周辺開発資料 - 東京都
都市計画決定資料・地区計画関連資料
都市計画・再開発関連
- 港区
港区都市計画マスタープラン - 国土交通省
都市再開発制度・公開空地制度資料 - 東日本旅客鉄道
高輪ゲートウェイシティ計画概要
不動産市場データ
- 不動産経済研究所
首都圏新築マンション市場動向 - 三菱UFJ信託銀行
不動産マーケットレポート - 野村不動産ソリューションズ
住宅市場動向レポート
建築技術関連
- 日本建築学会
超高層集合住宅の構造・外装設計に関する研究論文 - 日経BP
日経アーキテクチュア特集記事（品川再開発関連）
交通・将来計画関連
- JR東海
リニア中央新幹線（品川駅関連資料） - 内閣府
国家戦略特区・国際ビジネス拠点関連資料
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