JR東日本「高輪ゲートウェイ開発」を建築×都市×不動産で読む
東京・品川で進む巨大都市開発
TAKANAWA GATEWAY CITY
これは単なる駅前再開発ではありません。
東京の都市構造そのものを変える可能性があるプロジェクトです。
中心となっているのは
鉄道会社でありながら巨大デベロッパーでもある
東日本旅客鉄道株式会社（JR東日本）
この記事ではこのプロジェクトを
- 都市計画
- 建築
- 不動産
の視点からわかりやすく整理します。
1 何が起きているか（ニュース要約）
2020年、山手線に新駅が誕生しました。
高輪ゲートウェイ駅
設計は
隈研吾
この駅は単なる駅ではなく
巨大再開発の中心施設として作られています。
駅の周囲では現在
- 超高層オフィス
- ホテル
- 国際会議施設
- 商業施設
- 住宅
を含む
延床約80万㎡の巨大都市が建設中です。
開発面積は約 9.5ha
東京の都心でこの規模の土地が
一度に再開発されるのは非常に珍しいことです。
2 なぜ問題になっているのか
このプロジェクトが注目される理由は
場所が異常に強いからです。
品川はすでに
| 機能 | 内容 |
|---|---|
| 新幹線 | 東海道・山陽新幹線 |
| 空港 | 羽田空港まで約15分 |
| JR | 山手線・京浜東北線など |
| リニア | 将来の始発駅 |
つまり
日本で最も交通条件が良い場所の一つ
です。
このため政府は品川を
国際ビジネス拠点
として育てようとしています。
3 建築・都市計画の視点
この都市計画にはいくつか特徴があります。
駅中心都市
日本の多くの都市は
駅前 → 街
という構造です。
しかしこの開発では
駅そのものが都市の中心
になっています。
駅と都市が一体設計されています。
歩行者中心都市
鉄道の上に
巨大な歩行者デッキが整備されます。
これによって
- 高輪
- 泉岳寺
- 品川
が歩行者ネットワークでつながります。
鉄道による都市の分断を解消する設計です。
スマートシティ
この街では
- 自動配送ロボット
- 都市OS
- 水素エネルギー
- AI交通管理
などが導入される予定です。
つまり
未来都市の実験都市
でもあります。
4 不動産・宅建の視点
この開発は
東京の地価にも影響します。
品川周辺のマンション価格は
すでに上昇しています。
| エリア | 坪単価目安 |
|---|---|
| 港南 | 500〜700万円 |
| 高輪 | 600〜900万円 |
| 白金 | 800〜1200万円 |
再開発が完成すると
- オフィス需要
- 外資企業
- 国際ビジネス
が集まり
港区の地価をさらに押し上げる可能性
があります。
5 他都市の類似事例
都市開発の歴史を見ると
鉄道会社が都市を作る例は多くあります。
例
| 都市 | 開発 |
|---|---|
| 東京 | 渋谷再開発 |
| ロンドン | カナリーワーフ |
| パリ | ラ・デファンス |
特に
カナリーワーフ
は
「金融都市をゼロから作った例」
としてよく比較されます。
品川も将来
国際ビジネス都市
になる可能性があります。
カナリーワーフとは
6 今後どうなる可能性が高いか
この開発の本当のポイントは
リニア中央新幹線
です。
リニアが開業すると
品川は
| 都市 | 時間 |
|---|---|
| 名古屋 | 約40分 |
| 大阪 | 約67分 |
になります。
つまり
日本の玄関口
になる可能性があります。
7 よくある誤解・勘違い
この開発でよく言われる誤解があります。
「駅ができただけ」
違います。
これは
駅ではなく都市開発
です。
「JRは鉄道会社」
実は違います。
JR東日本は巨大デベロッパー
でもあります。
主な開発
- 東京駅周辺
- 渋谷
- 品川
今回の高輪ゲートウェイも
その都市開発戦略の一つです。
まとめ
高輪ゲートウェイ開発は
単なる駅前再開発ではありません。
ポイントは3つです。
- 車両基地跡地という巨大未利用地
- JR東日本主導の都市開発
- リニアを見据えた国際拠点
完成すれば
品川は東京第2の中心都市
になる可能性があります。
今後10年で
東京の都市構造は
大きく変わるかもしれません。
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