浜松町に“とんでもない規模”のオフィスが誕生する
浜松町・芝浦エリアで、野村不動産が進めている「BLUE FRONT SHIBAURA」。
これは単なるオフィスビルではなく、
- 延床約55万㎡
- 高さ約230mのツインタワー
- オフィス・ホテル・商業・住宅の複合再開発
という、もはや「一つの街」レベルのプロジェクトです。
しかし、ここで誰もが思う疑問があります。
「こんな巨大オフィス、本当にテナント埋まるの？」
テレワークが定着したとも言われるこの時代に、なぜこれほどのオフィスを供給するのか。
そして、本当にそれは成立するのか。
この記事では、
①周辺オフィス市況、②都市計画、③建築の特性、④野村不動産の戦略
という4つの視点から冷静に考察してみます。
結論から言うと「短期的にはかなり高確率で埋まる」
結論を先に言うと、
少なくとも最初のタワーは、かなり高い確率で埋まる可能性が高い
と考えられます。
理由はシンプルで、
- 都心の大型空室は今かなり少ない
- 企業は「古いビルに分散」より「新築に集約」したがっている
- この規模のワンフロアは代替がほぼ存在しない
からです。
① 今の東京オフィス市場は「意外と空いていない」
ニュースでは「オフィス余り」と言われがちですが、
都心のハイグレード大型オフィスに限ると、実はかなり空室が少ないのが実情です。
特に、
- 港区
- 千代田区
- 中央区
このあたりは、「大企業が入れる大きなワンフロア」の在庫が常に足りていません。
結果として何が起きているかというと、
🏢「古いビルに分散していた部署を、新築ビルにまとめて移す」
という“オフィスの集約移転”が続いています。
BLUE FRONT SHIBAURAは、まさにこの受け皿になるサイズ感です。
② 建築的に見て「ここでしか成立しない」オフィス
このビルの最大の武器は、
1フロア 約1,300〜1,400坪級のメガプレート
という異常な床の大きさです。
これはつまり、
- 本社機能をワンフロア〜数フロアに集約できる
- レイアウト効率が異常に良い
- 将来の組織変更にも対応しやすい
という、大企業にとっては“理想形に近い箱”です。
さらに、
- 共用ラウンジ
- ワークプレイスの多様化
- ウェルビーイング重視の設計
など、「出社したくなる理由」を建築側で用意しているのも特徴です。
③ 都市計画的に見ても「ただのオフィスビルではない」
このプロジェクトは、
❌「浜松町にオフィスを建てました」
では終わりません。
実際には、
- 国家戦略特区
- エリアマネジメント
- 舟運ネットワーク
- 商業・ホテルとの一体開発
など、「街として価値を上げる」前提の再開発になっています。
つまり野村不動産は、
🧠「床を貸す」
→「都市機能ごと売る」
というビジネスモデルを取りに来ているわけです。
④ 野村不動産の本音：「浜松町を“羽田側の玄関口”にしたい」
浜松町は、
- 羽田空港モノレールの始発
- 東京駅・品川駅にも近い
- なのに、街としては弱い
という、ポテンシャルの塊みたいな場所です。
ここに、
- 外資対応の高級ホテル
- 国際水準のオフィス
- 滞在型の商業施設
をまとめて入れることで、
🌏「東京の新しいビジネス玄関口」
に仕立て直そうとしているのが、このプロジェクトの本質です。
⑤ それでもリスクはある：「2030年前後の供給ラッシュ」
もちろんリスクもあります。
- 浜松町周辺は他にも再開発が控えている
- 2030年前後にオフィス供給が重なる可能性
- 景気後退で移転需要が止まる可能性
特に、
「新築 vs 新築」の戦いになる未来
はかなり現実的です。
そのときは、
- 賃料
- ブランド力
- 街としての魅力
の勝負になります。
最終結論：このプロジェクトは「野村不動産の挑戦」
まとめると、
- 短期的：かなり高確率で埋まる
- 中長期的：浜松町という“街”を育てられるかの勝負
という構図です。
これは単なるオフィスビル投資ではなく、
「都市そのものへのベット」
に近いプロジェクトだと言えます。
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参考文献・参考資料（記事末尾用）
- 野村不動産「BLUE FRONT SHIBAURA」公式リリース・事業概要
- 各種不動産会社（JLL、三菱地所リアル等）の東京オフィスマーケットレポート
- 国土交通省 都市再生特別地区・国家戦略特区資料
- 浜松町駅周辺再開発計画資料
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